不動産価格や賃料の求め方

不動産の経済価値（価格や賃料）を算定する場合、価格の三面性により、次のような手法を用います。

不動産価格を求める場合

1. 原価法（費用性）
   価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法
2. 取引事例比較法（市場性）
   多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行ない、事情補正・時点修正をし、地域要因・個別的要因の比較をし、求められた価格を比較考量して対象不動産の試算価格（比準価格）を求める手法
3. 収益還元法（収益性）
   不動産から将来得られる価値を現在価値に割引いて対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法
   ※ 収益還元法には、直接還元法（Direct Capitaligation）とDCF法（Discount Cash Flow）がある。

新規賃料を求める場合

1. 積算法（費用性）
   積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料（積算賃料）を求める手法
2. 賃貸事例比較法（市場性）
   多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、事情補正・時点修正をし、地域要因・個別的要因の比較をし、得られた賃料を比較考量して対象不動産の試算賃料（比準賃料）を求める手法
3. 収益分析法（収益性）
   一般企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料（収益賃料）を求める手法

不動産の評価実務において、最近では費用性よりも収益性に主眼が置かれる傾向にあります。

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